楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?

楼市新观 2019-09-11 08:15
【摘要】
“各地市场已经高位运行几年,信贷收紧下,购房者加杠杆难度越来越大,这导致2019年金九银十前,市场出现了普遍性的退烧。”

有媒体报道说,楼市调控近三年:开发商慌了、炒房客蔫了、刚需没了、谈论房子的人少了。仔细回想一下,确实如此。尤其是今年下半年之后,房地产退烧趋势愈演愈烈,开发商大佬集体悲情叫苦,炒房客含泪忏悔夺路狂逃者众,房价真跌了吵着嚷着的刚需却也消失不见踪影了,无论新房二手房市场成交量都开始见底,价格也是摇摇欲坠。与16、17年楼市井喷鼎盛时期,动不动“万人抢房”、“连夜排队”的景象截然不同。

更鲜明的对比是,今年谈论房价、买房的专家较往年简直是凤毛麟角,归根结底是因为国家三番五次挑明了,调控不会有丝毫松绑,房价上涨幻想被不断打破,尤其是一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”后,房价预期严重不足,之前“看涨”楼市的专家被啪啪啪打脸,现在都躲着不敢出来见人,生怕被舆论的唾沫彻底淹没。

很多人仍然不愿相信事实,总觉得我是空口无凭。其实不然,我虽然不是什么专家,但是说话做事从来讲究实事求是,今年楼市确实正在“大退烧”,有确凿的数据为证:

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

1、 上海易居房地产研究院发布报告显示,8月40个典型城市新建商品住房成交面积环比下降9%,同比下降3%,其中厦门降幅最大,达25.3%。楼市预期已发生转变,虽然房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长;

2、 8月全国70城市二手房挂牌均价环比下跌的城市扩容,已经有高达21个城市二手房价格在跌,创近5年最高记录。专家预测,后续市场有望继续平稳下调;

3、 8月土地市场“秋意凉”:流拍率连升,百强房企三成未买地——自6月开始溢价率下跌,流拍率走高,土地市场整体热度下降;

4、 58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示,8月购房者信心指数为98.2,环比下降5.3%,购房者观望情绪上涨,过半数购房者没有确定的购房时间。

5、 2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比上年同期上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录;

6、 国家对房地产的定位有变,过去是经济发展的重要引擎,未来不再将房地产作为短期刺激经济的手段;

此外,8月份开始,部分房企就开始抢跑,提前打折优惠,试图挽回成交量,大量一手新房入市,多个新一线城市二手房挂牌量激增。广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价,杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高,无论是房企、房东、还是房客,都想从最冷金九银十逃出升天……

中原地产首席分析师张大伟认为,密集的房地产政策是出现企业销售分化,市场走势退烧的主要原因。2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过20次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

加之,各地市场已经高位运行几年,信贷收紧下,购房者加杠杆难度越来越大,这导致2019年金九银十前,市场出现了普遍性的退烧。

楼市退烧的痕迹非常明显,且退烧的原因也大致清楚了,不管是开发商还是炒房客,抑或是购房者对于后市都有了基本判断。那么对于亿万刚需最为关心的,未来楼市会降温到什么程度?房价跌去多少才是“理想价位”呢?从目前的发展趋势看,到2020年房价能否重回“理想”价位呢?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

我个人认为,这一轮房价起飞的起点是16年3月份,整个16年房价涨幅最夸张的城市是合肥,全年涨幅逾40%,世界之最。所以倘若把现在的房价调回到16年初的水平,虽不能使所有人满意,但是大多数刚需还是可以接受的价格。

16、17年楼市迎来最猛烈发展阶段,虽然个别城市极热板块都达到了涨幅翻番,但是从总体价格来看,过去这三年房价大致上涨了30%,如果说刚需们迫切期盼的房价重回“理想”价位,其实就是房价跌去三成左右,那么这个降价幅度,市场能够承受得住吗?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

显然是不能的! SOHO中国董事长潘石屹在去年的中期财务数据发布会上对外犀利直言:对于开发商来说,20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数,绝大多数的房地产公司将不复存在。这是潘石屹在考虑企业的存活率的前提下提出的可观看法,其实这也是保证房地产不会崩掉的一个前提。所以在老潘看来,当下的房价想回到16年初的“理想”价位,只能用5个字来形容——坚决不可能!

所以期待房地产短期快速下跌30%是不切实际的,这不但由供需决定,还由土地成本、建筑成本等因素决定。房地产业并非一个孤立的产业,上下游连接着上百个产业,带动数以百万计的人就业,房地产如果出现大起大落,对整个宏观经济都会造成较大的冲击。因而房地产行业虽然说市值巨大,存在泡沫,但调控的目标并不是让房价大跌,而是让楼市稳定,把更多资金挤向当前更需要的制造业等实体环节。

这一点我说过很多次了,也苦口婆心劝诫过很多人,不要幻想房价大跌,尤其是跌到刚需口袋里钱定价的水平,这是自欺欺人。我同样作为一名刚需,我理解大家对高房价的感受,理解大家都希望房价下跌,轻而易举买房上车的感受,但现实是很残酷的。我们必须去面对,否则吃亏的就是我们自己了。

我经常在网上看到一些言论,说房价跌去一半,回到2008年才是最理想状态,因为这个价位现在的购买力完全可以承受,否则不管房价跌多少都还是有泡沫。对于这种提法,我只能说太过天真了。房价真跌到这种程度,银行、开发商、地方等所有既得利益者都活不下来,中国经济也会彻底崩塌,一损俱损。所以对于持有这种想法的人,还是早点看清现实吧。

但也不是一点希望都没有。从近半年楼市发生的转变来看,我认为未来房地产还是值得期待的。不管是有钱的刚需还是没钱的刚需,未来解决居住问题都会更加容易,而不是越来越难,因为国家正在很努力以不同方式解决不同人群的居住问题。

简言之未来市场会三分天下,市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。虽然房价很难降低到刚需都能接受的地步,但是我们会看到类似共有产权房,这样的房子会越来越多,刚需花很少的钱,也能住得上同品质的商品房。如果能力还是达不到,也可以申请保障住房,这几年国家对保障类住房的供应增加有明确要求,申请此类住房的成功率在上升;再不济,租房住总可以吧,今年以来多地都在整治租房市场,目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治,其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。而且租购同权也在很多试点城市开展实验,相信不久的未来,租房住也能够很体面且很好地解决就业、入学、养老等问题。

在昨天的文中我说,在种种政策利好下,市场预期开始出现乐观的情绪,相信在不久的将来,房子价格也会逐渐回归到正常水平。不需赘言,像过去那种一路狂奔,一年涨幅40%的情况,是坚决不能再出现的。刚需虽然等不到房价大跌,但是终究还是能等来以不同渠道解决居住问题的那一天的。

有媒体报道说,楼市调控近三年:开发商慌了、炒房客蔫了、刚需没了、谈论房子的人少了。仔细回想一下,确实如此。尤其是今年下半年之后,房地产退烧趋势愈演愈烈,开发商大佬集体悲情叫苦,炒房客含泪忏悔夺路狂逃者众,房价真跌了吵着嚷着的刚需却也消失不见踪影了,无论新房二手房市场成交量都开始见底,价格也是摇摇欲坠。与16、17年楼市井喷鼎盛时期,动不动“万人抢房”、“连夜排队”的景象截然不同。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字更鲜明的对比是,今年谈论房价、买房的专家较往年简直是凤毛麟角,归根结底是因为国家三番五次挑明了,调控不会有丝毫松绑,房价上涨幻想被不断打破,尤其是一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”后,房价预期严重不足,之前“看涨”楼市的专家被啪啪啪打脸,现在都躲着不敢出来见人,生怕被舆论的唾沫彻底淹没。

很多人仍然不愿相信事实,总觉得我是空口无凭。其实不然,我虽然不是什么专家,但是说话做事从来讲究实事求是,今年楼市确实正在“大退烧”,有确凿的数据为证:

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字1、 上海易居房地产研究院发布报告显示,8月40个典型城市新建商品住房成交面积环比下降9%,同比下降3%,其中厦门降幅最大,达25.3%。楼市预期已发生转变,虽然房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长;

2、 8月全国70城市二手房挂牌均价环比下跌的城市扩容,已经有高达21个城市二手房价格在跌,创近5年最高记录。专家预测,后续市场有望继续平稳下调;

3、 8月土地市场“秋意凉”:流拍率连升,百强房企三成未买地——自6月开始溢价率下跌,流拍率走高,土地市场整体热度下降;

4、 58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示,8月购房者信心指数为98.2,环比下降5.3%,购房者观望情绪上涨,过半数购房者没有确定的购房时间。

5、 2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比上年同期上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录;

6、 国家对房地产的定位有变,过去是经济发展的重要引擎,未来不再将房地产作为短期刺激经济的手段;

此外,8月份开始,部分房企就开始抢跑,提前打折优惠,试图挽回成交量,大量一手新房入市,多个新一线城市二手房挂牌量激增。广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价,杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高,无论是房企、房东、还是房客,都想从最冷金九银十逃出升天……

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字中原地产首席分析师张大伟认为,密集的房地产政策是出现企业销售分化,市场走势退烧的主要原因。2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过20次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

加之,各地市场已经高位运行几年,信贷收紧下,购房者加杠杆难度越来越大,这导致2019年金九银十前,市场出现了普遍性的退烧。

楼市退烧的痕迹非常明显,且退烧的原因也大致清楚了,不管是开发商还是炒房客,抑或是购房者对于后市都有了基本判断。那么对于亿万刚需最为关心的,未来楼市会降温到什么程度?房价跌去多少才是“理想价位”呢?从目前的发展趋势看,到2020年房价能否重回“理想”价位呢?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字我个人认为,这一轮房价起飞的起点是16年3月份,整个16年房价涨幅最夸张的城市是合肥,全年涨幅逾40%,世界之最。所以倘若把现在的房价调回到16年初的水平,虽不能使所有人满意,但是大多数刚需还是可以接受的价格。

16、17年楼市迎来最猛烈发展阶段,虽然个别城市极热板块都达到了涨幅翻番,但是从总体价格来看,过去这三年房价大致上涨了30%,如果说刚需们迫切期盼的房价重回“理想”价位,其实就是房价跌去三成左右,那么这个降价幅度,市场能够承受得住吗?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字显然是不能的! SOHO中国董事长潘石屹在去年的中期财务数据发布会上对外犀利直言:对于开发商来说,20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数,绝大多数的房地产公司将不复存在。这是潘石屹在考虑企业的存活率的前提下提出的可观看法,其实这也是保证房地产不会崩掉的一个前提。所以在老潘看来,当下的房价想回到16年初的“理想”价位,只能用5个字来形容——坚决不可能!

所以期待房地产短期快速下跌30%是不切实际的,这不但由供需决定,还由土地成本、建筑成本等因素决定。房地产业并非一个孤立的产业,上下游连接着上百个产业,带动数以百万计的人就业,房地产如果出现大起大落,对整个宏观经济都会造成较大的冲击。因而房地产行业虽然说市值巨大,存在泡沫,但调控的目标并不是让房价大跌,而是让楼市稳定,把更多资金挤向当前更需要的制造业等实体环节。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字这一点我说过很多次了,也苦口婆心劝诫过很多人,不要幻想房价大跌,尤其是跌到刚需口袋里钱定价的水平,这是自欺欺人。我同样作为一名刚需,我理解大家对高房价的感受,理解大家都希望房价下跌,轻而易举买房上车的感受,但现实是很残酷的。我们必须去面对,否则吃亏的就是我们自己了。

我经常在网上看到一些言论,说房价跌去一半,回到2008年才是最理想状态,因为这个价位现在的购买力完全可以承受,否则不管房价跌多少都还是有泡沫。对于这种提法,我只能说太过天真了。房价真跌到这种程度,银行、开发商、地方等所有既得利益者都活不下来,中国经济也会彻底崩塌,一损俱损。所以对于持有这种想法的人,还是早点看清现实吧。

但也不是一点希望都没有。从近半年楼市发生的转变来看,我认为未来房地产还是值得期待的。不管是有钱的刚需还是没钱的刚需,未来解决居住问题都会更加容易,而不是越来越难,因为国家正在很努力以不同方式解决不同人群的居住问题。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字简言之未来市场会三分天下,市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。虽然房价很难降低到刚需都能接受的地步,但是我们会看到类似共有产权房,这样的房子会越来越多,刚需花很少的钱,也能住得上同品质的商品房。如果能力还是达不到,也可以申请保障住房,这几年国家对保障类住房的供应增加有明确要求,申请此类住房的成功率在上升;再不济,租房住总可以吧,今年以来多地都在整治租房市场,目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治,其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。而且租购同权也在很多试点城市开展实验,相信不久的未来,租房住也能够很体面且很好地解决就业、入学、养老等问题。

在昨天的文中我说,在种种政策利好下,市场预期开始出现乐观的情绪,相信在不久的将来,房子价格也会逐渐回归到正常水平。不需赘言,像过去那种一路狂奔,一年涨幅40%的情况,是坚决不能再出现的。刚需虽然等不到房价大跌,但是终究还是能等来以不同渠道解决居住问题的那一天的。

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